新型产业用地（M0）初探

　　随着工业4.0的普及以及工业5.0的提出，一些核心城市已经加速由工业化中后期向后工业化转型发展，快速发展的新业态、新产业，无论是在空间区位、载体形态，还是在配套服务等空间需求方面，均比以往的传统工业用地标准更高，新型产业用地在此大背景下应运而生，本文从新型产业用地的产生背景、概念、特点、各地出台的相关政策、与工业用地的关系入手，对新型产业用地进行初步研究。

　　一、新型产业用地的产生

　　2006年《北京中心城控制性详细规划》中，创新性提出高新技术产业用地，也称为工业研发用地，即M4.

　　2008年，深圳市出台《深圳市工业楼宇转让暂行办法》，《办法》中规定：在工业用地上兴建的用于工业生产(含研发)用途并已办理房地产权登记的建筑物、构筑物及其附着物，企业按照自用面积保留不低于50%后，剩余面积可分割转让，该项规定为新型产业用地政策的后续出台奠定了基础。

　　2013年1月，为了缓解土地空间压力，深圳市发布了被业内称为“1+6”的7分文件——一份主文件《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》加六份小文件，作为标志性事件，奠定了新型产业用地的基础，也为工改地产化提供了新的思路。

　　2014年1月1日，在“1+6”的基础上，深圳正式发布实施《深圳市城市规划标准与准则》(2013版)，首次在传统土地类别中新增了“新型产业用地(M0)”门类，根据该标准与准则，新型产业用地(M0)属工业用地中的一种类型，其范围融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地。

　　2014年5月，国土资源部发布了《节约集约利用土地规定》(国土资源部令第61号)，提出“通过规模引导、布局优化、标准控制、市场配置、盘活利用等手段，达到节约土地、减量用地、提升用地强度、促进低效废弃地再利用、优化土地利用结构和布局、提高土地利用效率”、以及“坚持改革创新的原则，探索土地管理新机制，创新节约集约用地新模式” 。

　　2015年，国土资源部、国家发展和改革委员会、科学技术部、工业和信息化部、住房和城乡建设部、商务部联合发布《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》(国土资规〔2015〕5 号)和国土资源部颁布了《产业用地政策实施工作指引》(自然资办发〔2019〕31 号)，提出了“新产业、新业态用地”以及“允许工业用地兼容一定比例的生产性服务设施、科教用地兼容一定比例的科技和生活服务设施”，支持新型产业用地发展，成为了许多城市发布新型产业用地政策的基础模板。

　　2016年11月，国土资源部印发《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》的通知(国土资发〔2016〕147号)，要求坚持以人为本，促进新型城镇化发展，鼓励产业转型升级，鼓励集中成片开发。

　　二、新型产业用地的概念

　　所谓“新型产业用地”，尽管各地叫法、定义略有不同，但内涵基本一致，主要是指“为了适应创新型企业发展和创新人才的空间需求，用于研发、创意、设计、中试、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科技企业孵化器及无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地”。新型产业用地包括产业用房和配套用房。

　　三、重点城市发展政策

　　现在全国各地越来越多的城市开始用新型产业用地这一土地类型，并且争相出台新型产业用地政策和相关规定，特别是我国重点城市，大部分都发布了关于新型产业用地的相关管理办法和政策。

　　四、新型产业用地特点

　　新型产业用地的功能更加丰富、利用率大幅提高、性质多元配套，结合各地公布的新型产业用地政策，新型产业用地的主要特点有：

　　1、需符合各地产业发展导向;

　　2、融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能;

　　3、需包含相关配套服务设施;

　　4、产权分割销售方面有严格限制;

　　5、相关规划技术参数有标准和要求，如容积率、建筑高度、服务设施比例等;

　　6、在用地管理方面，如供地方式、年限要求、功能配比上有不同的规定;

　　7、行业准入机制上有严格要求。

　　五、新型产业用地和工业用地的关系

　　与传统产业用地相比，新型产业用地具有“低成本、高容量、混合功能”的政策红利，能有效推动城市低效工业用地更新，为培育创新产业、提高产业效率创造条件。

　　传统工业用地政策及控制指标是传统工业时代背景下的产物，无论是M1、M2还是M3类用地基本都是为满足单一功能的传统制造所设置，而进入工业5.0时代，快速发展的新业态、新产业，其用地具有研发与制造等活动融合、多种用地类型混合、用地需求多元等特征，无论是在容积率、配套用房、分割转让规定、出让方式等方面，新型产业用地都与以往的传统工业用地明显不同。

　　1.开发强度高。根据《工业用地建设用地控制指标》规定，传统的工业用地容积率一般不小于0.6.基本在1.0-2.0之间。新型产业用地开发强度相对较高，尽管各地开发强度不一，但普遍在3.0以上，远高于普通工业用地，接近部分商办用地开发强度。

　　2.出让价格低。新型产业用地价格略高于工业用地、远低于商办用地。与以往一次性出让、获取土地出让收入不同，更加强调土地使用绩效，强调以初期的土地低成本支持创新企业发展，换取长期的产业高收益。

　　3.配套建设用地比例高。传统的工业用地所需的行政办公及生活服务设施等配套用地面积不得超过总用地面积的7%，或者不得超过总建筑面积的15%，且严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。新型产业用地允许一定比例的商业办公、配套住宅、公共服务设施等，混合功能比例更高，从15%到30%不等，功能兼容性更强，业态和盈利模式更丰富。

　　4.分割转让灵活。传统工业用地一般情况下不得分割转让，按各地政策，新型产业用地项目用房基本都允许有条件地分割登记、销售、转让，可按幢、层等基本单位进行分割登记、转让。

　　六、小结

　　新型产业用地(M0)概念的诞生，打破了过往国家规范类的工业用地性质以及厂房的概念，开创了工业用地向市场化方向发展的先河，随着城市更新节奏的加快，在生态文明建设背景下，土地增量资源紧缩，土地利用方式逐步由增量扩张转向存量升级，为适应产业用地多元化的需求和城市转型发展的趋势，新型产业用地(M0)已成为挖掘土地价值的重点方向，具有较好的发展前景。